En ocasiones, desprenderse de una casa que has heredado o que es poco rentable se convierte en una necesidad apremiante. Y aunque venderla por debajo de su valor catastral significa que vamos a perder dinero, a veces no nos queda otra opción para ello. En la entrada de hoy vamos a hablar de la legalidad de este proceso y sus implicaciones fiscales.
¿Qué es el valor catastral?
Se trata del valor que las administraciones otorgan de forma unilateral a tu vivienda. Esta cifra se consigue a partir de los datos del Catastro, el tipo de construcción y la zona donde esté situada. Desde el punto de vista fiscal, el valor catastral se usa como referencia para calcular los impuestos como la renta, el IBI, el IRPF o el ITP.
¿Es legal vender por debajo del valor catastral?
El Derecho Civil ampara el principio de autonomía de la voluntad por ambas partes. Es decir, que si dos personas acuerdan la venta de una casa por debajo de su valor catastral, no existiría en principio ningún problema.
Sin embargo, aunque somos libres de vender nuestras propiedades al precio que queramos, si la operación se realiza por debajo del mínimo fiscal marcado en cada comunidad autónoma, podemos enfrentarnos a un procedimiento judicial. En el mismo, deberemos justificar que el valor proporcionado por la administración no se ajusta a la realidad.
Por lo tanto, aunque es posible vender por debajo del valor catastral, tendremos que respetar siempre el límite fiscal. Esto evita las operaciones a precios simbólicos que podrían tener como objetivo el blanqueo de capital o la evasión de impuestos.
¿Qué ocurre si vendo mi casa por debajo de su valor catastral?
La Agencia Tributaria se reserva el derecho de comprobar los valores que aparecen en el registro, aplicar sus coeficientes y realizar una serie de correcciones a los mismos, disponiendo de 4 años desde el momento en el que se efectúa la compraventa.
El comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que equivale a la diferencia entre el precio de venta y el valor catastral actual. El vendedor, por su parte, ha de declarar en el IRPF el aumento o pérdida de su valor patrimonial derivado de la operación.
¿Es obligatorio pagar el ITP?
Cuando la Administración envía al comprador el importe del ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, éste puede aceptarlo y abonar dicha cantidad sin más. O, por el contrario, solicitar la apertura de un expediente de tasación pericial, con el objetivo de demostrar que el valor real de la vivienda se encuentra por debajo de lo indicado en el Catastro.
En este caso, es el propio comprador el que contratará a un perito para determinar el valor de la propiedad. Si la diferencia es inferior al 10%, prevalecerá sobre la anterior. Si es superior, será necesaria una tercera y última evaluación que será definitiva a todos los efectos, incluido el porcentaje del ITP a abonar.