¿Es legal la venta de un inmueble que está en régimen de alquiler y que cuenta con un inquilino residiendo actualmente? La respuesta corta es sí, ya que este tipo de operaciones están recogidas en los artículos 14 y 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se trata de una transacción compleja que hay que examinar con mayor profundidad, ya que también hay que tener en cuenta los derechos de los inquilinos.

El derecho de tanteo

Si tenemos la intención de poner en venta nuestra casa, previamente hemos de avisar al inquilino, ya que éste dispone de un derecho de adquisición preferente sobre la propiedad. El plazo para ejercerlo finaliza a los 30 días tras recibir la notificación, tras lo cual podremos vender sin problemas nuestro piso a un tercero.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la renuncia del inquilino a adquirir la vivienda solo tiene validez en contratos con una duración superior a los 5 años. Si el contrato se firmó con posterioridad, no existe esta limitación.

Situación de la vivienda

Los potenciales compradores han de estar al corriente de la situación de la vivienda, por lo que es esencial que como propietarios les comuniquemos que se encuentra arrendada en estos momentos. En este sentido, es recomendable enviar la información recogida en el Registro de la Propiedad, ya que así tendrán todos los datos referidos a las cargas y gravámenes de nuestra casa.

Derechos del arrendatario sobre el inmueble

Hay que mirar atentamente los diferentes tipos de arrendamiento vigentes y considerar los derechos que el inquilino tiene sobre el inmueble, sobre todo si se trata de contratos de larga duración. Aunque la ley nos ampare, si el arrendatario se niega, no podremos hacer nada para obligarle a abandonar la casa. Por ello, es mejor llegar a un acuerdo y evitar entrar en un largo procedimiento judicial.

Permanencia del inquilino tras el cambio de titularidad

También se puede plantear la posibilidad de que el inquilino permanezca en la vivienda tras el cambio de titularidad. Para ello, debe existir consenso entre el nuevo propietario y el arrendatario, o bien que el antiguo dueño haya establecido una clausula obligatoria en este sentido.

Se trata de una opción bastante habitual hoy en día, sobre todo con aquellos compradores que lo hacen como inversión, debido a que todos salen beneficiados. El inquilino puede seguir viviendo en la casa hasta que finalice su contrato de alquiler y el nuevo propietario comienza a obtener rentabilidad desde el primer minuto.

Desde este punto de vista, disponer de un arrendatario con contrato en vigor y un historial de pagos inmaculado, lejos de suponer un problema puede ser un motivo de peso para atraer a potenciales inversores.

¿Cómo tener más seguridad jurídica?

Es indispensable que los tres protagonistas implicados en la compraventa de una casa alquilada cumplan con la normativa vigente, ya que, en caso contrario, la operación podría considerarse ilegal y carecería de validez. Por este motivo, es buena idea acudir a un agente inmobiliario experto en estos temas, que facilite todos los pasos, pueda aconsejarnos sobre los modelos de contrato que nos reporten más seguridad y haga de intermediario entre las partes.